| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 小区全称 | 新湖明珠城 |
| 详细地址/所属行政区 | 上海市普陀区东新路88弄、光复西路1109号,所属普陀区长风/武宁板块 |
| 开发商名称 | 上海新湖房地产开发有限公司 |
| 建成/开盘年份 | 2004年-2021年分批次开发建成,最新批次2021年开盘 |
| 交房时间/交房批次 | 共分4期交付:一期2004年交房、二期2007年交房、三期2010年交房、四期(青蓝国际)2023年交房 |
| 总楼栋数 | 48栋 |
| 总户数 | 4800户 |
| 建筑类型 | 高层、小高层住宅 |
| 产权性质 | 70年商品住宅 |
| 小区当前均价 | 约9.8万-12万元/平方米(根据楼层、户型、批次不同有差异) |
| 主力面积段 | 67㎡-95㎡两房、115㎡-143㎡三房、160㎡-190㎡四房 |
| 物业费标准 | 1.85元-3.9元/平方米·月(四期物业费最高) |
| 物业公司 | 上海新湖物业管理有限公司 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 主力户型列表 | 两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 |
| 各户型套数占比 | 两房占比约40%、三房占比约45%、四房及大户型占比约15% |
| 房屋交付标准 | 一至三期毛坯交付,四期部分精装交付 |
| 层高 | 2.8米-3.0米 |
| 得房率/公摊 | 得房率约75%-82%,公摊约18%-25% |
| 结构类型 | 钢筋混凝土剪力墙结构 |
| 常见可拆改部位 | 室内非承重隔墙、阳台地面垫层、室内原有非固定装修层、厨卫非承重隔墙 |
| 常见不可拆改部位 | 剪力墙、承重梁柱、外墙、配重墙、空调机位墙体、烟道、给排水主管道、地暖主管道 |
| 户型通病/痛点 | 部分低楼层采光受前排楼栋遮挡、部分南北不通透户型通风性一般、部分厨卫空间较小收纳不足、部分边户存在外墙渗水隐患、老批次房屋水电管线老化 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 装修押金金额 | 3000元/户,装修完工验收合格后30个工作日内退还 |
| 装修办理流程 | 业主携带身份证、房产证到物业提交装修方案,审核通过后签订装修协议、缴纳押金及垃圾清运费,领取装修施工许可证后即可开工 |
| 允许施工时间 | 工作日8:00-12:00、13:30-18:00;周末及法定节假日9:00-12:00、14:00-17:30 |
| 噪音施工限制 | 周末及法定节假日禁止开展砸墙、钻孔、切割等噪音施工,工作日12:00-13:30、18:00后禁止噪音施工 |
| 封窗/封阳台要求 | 需符合小区统一外立面样式,窗框颜色需与原有窗框保持一致,不得超出外墙立面,不得拆除原有阳台栏杆 |
| 外墙/空调机位规定 | 禁止在外墙开孔打洞,空调需安装在指定机位,冷凝水需接入专用排水管道 |
| 拆改红线 | 禁止拆除承重墙、梁柱,禁止改动房屋外立面结构,禁止改变厨卫原有防水区域布局 |
| 装修垃圾清运 | 装修垃圾需袋装后堆放到物业指定垃圾堆放点,垃圾清运费按建筑面积收取,约5元-8元/平方米 |
| 材料进场/电梯使用 | 大型材料进场需提前告知物业,装修材料需使用货梯运送,高峰期(早8:00-9:30、晚17:00-18:30)禁止使用客梯运送装修材料 |
| 动火/高空作业要求 | 动火作业需提前到物业报备,配备灭火器材;高空作业人员需持有高空作业证,做好安全防护措施,作业下方需设置警示区域 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 业主群体 | 本地改善型住户、新上海人刚需家庭、周边企业白领、教师、医生等公职人员 |
| 主要购房用途 | 自住为主,少量投资出租 |
| 年龄结构 | 28岁-55岁,以30-45岁中青年家庭为主 |
| 职业/收入水平判断 | 多为企业中层管理人员、教师、医生、金融从业者,家庭年收入在30万-100万区间 |
| 装修预算区间 | 全包预算15万-60万,折合单平方米1500元-2200元,部分大户型高端装修预算更高 |
| 业主偏好风格 | 现代简约、北欧、轻奢、新中式、极简风 |
| 业主关注点 | 装修环保性、施工质量、收纳空间设计、预算可控性、工期保障、售后服务 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 交通配套 | 距离地铁3/4号线曹杨路站约800米,地铁13号线武宁路站约600米,步行10分钟内可达;周边有光复西路、武宁路、内环高架等主干道,自驾出行便捷;公交线路有13路、36路、63路等多条线路停靠 |
| 商业配套 | 周边1公里内有我格广场、武宁百货、家乐福超市,3公里内可达环球港、长寿路商圈,日常购物、餐饮、娱乐配套齐全 |
| 教育医疗 | 教育配套有武宁路小学、新普陀小学、曹杨二中附属学校;医疗配套有普陀区中心医院、上海市同济医院,距离均在3公里以内 |
| 小区环境 | 紧邻苏州河景观步道,小区内部绿化率达40%,配有中央景观花园、儿童游乐区、健身设施,居住环境舒适 |
| 周边装修竞品 | 周边3公里内有多家中小型装修公司、整装品牌门店 |
| 小区内已开工量 | 当前小区内在装工地约80余户,四期新交付房源装修占比达40%以上 |
| 材料进场便利性 | 小区多个门岗均可进出,有专门装修材料运送通道,货梯24小时可使用,周边建材配送点密集,材料进场便捷 |
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